Ejecución hipotecaria de vivienda arrendada. ¿Qué derechos asisten al arrendatario?

Publicado por Francisco Campos Notario.

En este post intentaremos abordar, al menos en lo esencial, un tema que no está libre de problemática; y no es otro que la posibilidad de extinción del contrato de arrendamiento en los casos de ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada. Y ello no es cuestión baladí, toda vez que afecta a una necesidad de primer orden del ser humano.

Son dos los derechos en liza, por lo que el conflicto está servido. Por un lado, el legítimo derecho del arrendatario de usar y disfrutar de la vivienda arrendada durante un periodo de tiempo determinado, en base a un título válido en Derecho: el contrato de arrendamiento suscrito con el que fuera propietario. Por otro lado, el derecho de propiedad y pleno dominio del sujeto que se haya adjudicado la vivienda tras la ejecución hipotecaria -ya sea el propio banco o un tercero-.

Hemos de señalar que el tratamiento legal que afectaba a esta cuestión ha sido modificado recientemente. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), en su art. 13, señala lo siguiente:

Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria (…), el arrendador tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente (…).”

Así las cosas, el legislador ha optado por conservar el contrato de arrendamiento en los casos en los que el arrendador se haya visto despojado de la propiedad de la vivienda tras una ejecución hipotecaria. Para ello, se añade un requisito: que el contrato de arrendamiento no haya superado los cinco primeros años de duración -siete años en los supuestos de arrendador persona jurídica-.

Cabe plantearnos, pues, qué sucede si la resolución del derecho del arrendador llegara una vez cumplido los primeros cinco años de duración -siete años para las personas jurídicas-. En este caso, la respuesta la tenemos en el párrafo segundo del precepto antes mencionado. A saber:

“(…) si, transcurridos los cinco primeros años del mismo (del contrato), o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en el que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con antelación a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso. continuará el arrendamiento por la duración pactada.”

Por tanto, la respuesta a la pregunta de si subsistirá con plena vigencia el contrato de arrendamiento tras una ejecución hipotecaria, vendrá determinada en función de los años de duración que hayan transcurrido -amén de la excepción que exponemos ut infra-. Si, en el momento en el que se ejecuta la hipoteca y se despoja al arrendador de la titularidad de la vivienda, han transcurrido al menos cinco años -o siete años si fuera arrendador persona jurídica-, el contrato de arrendamiento quedará resuelto y el arrendatario tendrá la consiguiente obligación de abandonar la vivienda. En este último supuesto solo hay una excepción: que el inquilino haya inscrito el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad antes de la inscripción de la hipoteca que grava la vivienda, en cuyo caso el arrendamiento durará conforme a lo acordado. No obstante, la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, en la práctica, es bastante inusual.

Es menester recalcar, por otra parte, la importancia que tiene la fecha de celebración del contrato, pues para aquellos contratos celebrados con anterioridad al 06/03/19, les será de aplicación el régimen que estaba vigente antes de la última reforma de la LAU, el cual brindaba una solución bien distinta a la actual: la extinción del arrendamiento. Eso sí, respetaba aquellos contratos que hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad previamente a la inscripción de la hipoteca que gravaba el inmueble ejecutado, que continuarán vigentes hasta la duración pactada. El tenor literal del art. 13 de la LAU, antes de la última reforma, era el siguiente:

“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria (…), quedará extinguido el arrendamiento.

(…) Se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.”

Asimismo, el texto original de la LAU, antes de su primera reforma del año 2013, daba un tratamiento muy parecido al régimen actual -dos reformas después-, conservando el contrato de arrendamiento en los supuestos de ejecución hipotecaria hasta que el mismo alcanzara los cinco primeros años de duración, con la excepción de aquellos contratos inscritos en el Registro de la Propiedad, que se conservarán hasta la duración estipulada. No hacía, en cambio, la distinción entre arrendador persona física y persona jurídica (5 o 7 años), como actualmente se hace.

Analizado el tratamiento normativo brindado al tema que nos ocupa, vamos a tratar a continuación, de manera muy sucinta, el incidente procesal contemplado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), para cuando, en el transcurso de un procedimiento de ejecución hipotecaria, hay constancia de la existencia de ocupantes en el inmueble distintos a la persona del ejecutado. En concreto, nos interesa los arts. 661 y 675 LEC.

Si en el procedimiento consta la presencia de personas ocupando el inmueble objeto de ejecución, se les notificará la existencia de la ejecución al objeto de que, en el plazo de diez días, presenten ante el juez el título o títulos que justifiquen la posesión y disfrute del inmueble, como puede ser el contrato de arrendamiento suscrito con el ejecutado.

“Art. 661. LEC  

1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación (…)”

El propio ejecutante, en virtud del apartado segundo del art. 661 LEC, puede solicitar al juez que, antes de anunciarse la subasta, se pronuncie -por medio de auto no recurrible- sobre el derecho del ocupante o ocupantes de la vivienda de permanecer en ella -si tienen, o no, título suficiente para poseer y disfrutar legítimamente de la vivienda-. Si no hay título válido o el mismo es insuficiente a juicio del Tribunal, se acordará de inmediato en lanzamiento, pudiendo las personas desalojadas ejercitar las acciones que crean convenientes, ex art. 675.2 LEC.

Por último, señalar que, si por el motivo que fuere, no se procedió con el desalojo antes de anunciarse la subasta -en el caso de que el título sea insuficiente-, el adjudicatario del inmueble tiene un plazo de un año -a computar desde la adquisición- para solicitar a la autoridad judicial conocedora del procedimiento de ejecución, el desalojo de los ocupantes. De efectuarse esta petición de lanzamiento por el adquirente, se citará a los ocupantes a una vista para que ejerciten los medios de defensa que crean oportunos. Transcurrido dicho plazo sin que se realice la petición al juez que ha conocido de la ejecución, el adquirente habrá de acudir al juicio que corresponda para hacer valer su derecho de propiedad y la falta de título suficiente de los ocupantes; todo ello de conformidad con el párrafo segundo del art. 675.2 LEC.

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