Aspectos a tener en cuenta al reclamar cláusulas de gastos hipotecarios

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Publicado por Eloy Sánchez Palacio.

Seguramente, todos tengamos encima de la mesa algún procedimiento para solicitar la nulidad de la condición general de la contratación de la cláusula relativa a los gastos de constitución de hipoteca.

Los procedimientos relativos a condiciones generales de la contratación, aunque se hayan hecho bastante comunes en nuestro día a día, tienen ciertos matices que conviene tener en cuenta si no queremos llevarnos alguna sorpresa.

En primer lugar, debemos controlar el juzgado al que nos dirigimos. Esto no debe ser una cuestión compleja, puesto que al crearse juzgados uniprovinciales y específicos para esta materia, debemos conocer cómo vienen actuando los mismos respecto a las cuestiones procesales, de fondo, o incluso temporales.

GASTOS QUE PODEMOS SOLICITAR

Hecha esta salvedad, me parece que lo primero que debemos saber es qué gastos podemos solicitar.

La STS 705/ 2015 ya abrió el camino para declarar la nulidad de esta cláusula, pero fueron las sentencias 44,46,47,48 y 49/2019 de esta misma Sala, reunida en Pleno, las que fijaron con certeza las partidas que se podían reclamar en estos procedimientos.

A día de hoy, parece pacífica la jurisprudencia y se pueden reclamar:

  • 50 % de los gastos de Notaría
  • 50% de los gastos de Tasación
  • 50% de los gastos de Gestoría
  • 100 % de los gastos del Registro de la Propiedad.

Si bien es cierto que la STS 705/2015 no recoge los gastos de tasación,
la interpretación que se viene haciendo por las Audiencias Provinciales es
aplicar el mismo criterio que los gastos de gestoría.

Acuerdo de Pleno de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, entre otros.

Gastos de tasación: Distribución del importe de la tasación entre
las partes como efecto de la declaración de nulidad, sobre la base de la utilidad
que reporta a ambas partes contratantes. Se abonarán por mitad entre
prestamista y prestatario.

Como digo, es una cuestión bastante asentada en los tribunales, aunque es cierto que existe algún juzgado que hace algún matiz respecto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, impuesto que ya ha dicho nuestro Tribunal Supremo que corresponde abonar al prestatario.

Hecho este recordatorio, vamos a entrar a señalar algunas cuestiones relevantes en este tipo de procedimientos.

COMPETENCIA y LEGITIMACIÓN

Esta es la primera excepción ante la que nos encontramos. Se trata de un caso especial de competencia territorial (Art 52.1.14º). La competencia es la del domicilio del demandante y no la del demandado.

Muchas hipotecas tienen varios prestatarios. Si viven en provincias diferentes, podemos plantear la demanda a alguno de los Juzgados donde residan, por lo que no es baladí conocer el funcionamiento de los juzgados a los que podemos dirigir la demanda y escoger el que más nos convenga. Habrá juzgados más rápidos, otros que no condenen en costas, otros que las limiten… Infórmate y elige el más adecuado para tus clientes.

Por otro lado, en estos contratos, no es necesaria la intervención de todas las partes que actúan como prestatarios, avalistas o fiadores.

Al tratarse de una comunidad de bienes, cualquier comunero puede actuar en beneficio de la propia comunidad. Y es obvio que la declaración de nulidad de una cláusula abusiva es un acto a favor de la comunidad.

CUANTÍA

Estamos probablemente ante la cuestión más discutida por la entidad financiera. Los Juzgados vienen apoyando dos interpretaciones completamente opuestas.

  • Determinada: La nulidad es determinable, puesto que los efectos de nulidad son cuantificables. (253.3 LEC).
  • Indeterminada: La nulidad de una condición general de la contratación es un concepto abstracto y, por lo tanto, imposible el cálculo del impacto económico.

Realmente entiendo que la cuantía respecto de tal artículo es determinada, por cuanto puedes calcular el impacto económico de la nulidad. Ahora bien, ¿qué ocurre si solicitamos en la misma demanda la nulidad del vencimiento anticipado y/o el interés de demora?

Esas cláusulas son imposibles de cuantificar de forma ni tan siquiera aproximada, por lo que estaríamos ante una cuantía indeterminada. De igual modo, ocurre con las cláusulas suelo que, a día de hoy, no han sido eliminadas; se puede calcular lo cobrado de más hasta el día de hoy, pero lo que vaya a pagar en el futuro obedece a variables totalmente desconocidas que hacen que el impacto económico de la cláusula suelo sea imposible de determinar.

Por último, debemos tener muy claro que si acumulamos la declaración de nulidad con la acción de reclamación de cantidad, la cuantía va a ser determinada.

252.2ª LEC: Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera.

Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino sólo los vencidos. Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en costas.

Recordad que siempre que presentemos una demanda de nulidad de condición general de la contratación, estaremos ante un procedimiento ordinario (249.5 Lec). Lo más habitual es que, en la Audiencia Previa, y tratándose de gastos hipotecarios, quede visto para sentencia. Es recomendable ir preparado para unas posibles conclusiones. La prueba que se viene admitiendo por los juzgados es la documental, por lo que, como decimos, lo común es que quede visto para sentencia en ese acto.

INTERESES

El Tribunal Supremo estableció en su sentencia 725/18 lo siguiente:

“Conforme a dicho precepto, cuando haya de restituirse una cantidad de dinero deberá abonarse el interés legal desde el momento en que se recibió el pago indebido -en este caso, se produjo el beneficio indebido- (sentencia 727/1991, de 22 de octubre). A su vez, la sentencia 331/1959, de 20 de mayo, declaró, en un supuesto de pago de lo indebido con mala fe del beneficiado, que la deuda de éste se incrementa con el interés legal desde la recepción, así como que la regla específica de intereses del art. 1896 CC excluye, «por su especialidad e incompatibilidad», la general de los arts. 1101 y 1108 CC (preceptos considerados aplicables por la sentencia recurrida).”

Puesto que hay muchos casos donde lo pagos se realizaron hace bastantes años, el interés que se puede reclamar no es nada desdeñable. Vais a encontraros con casos en los que la liquidación de intereses sea casi similar al principal solicitado.

PRUEBA

Aunque estemos ante un procedimiento donde la jurisprudencia viene advirtiendo que “la carga de la prueba de que una cláusula es prerredactada le corresponde al empresario.”, nosotros vamos a tener que aportar la documental que justifique el pago de las partidas que solicitamos. Si no lo hacemos, tendremos una bonita sentencia donde se declare la nulidad de la cláusula de gastos, pero que no tenga un efecto devolutivo, puesto que no se ha acreditado lo pagado por el cliente como consecuencia de la cláusula.

El problema que puede surgir es que, en muchas ocasiones, se firman escrituras de compraventa y préstamo hipotecario. La entidad es ajena al negocio de compraventa, por lo que hay que tener cuidado para que no nos equivoquemos al solicitar el pago de partidas del contrato de compraventa. Tenemos que analizar bien la documental y reclamar únicamente lo relacionado con el contrato de préstamo hipotecario.

En cuanto a subrogaciones, novaciones y modificaciones, la reciente STS 546/2019 establece que, para estos casos, se establece el mismo criterio seguido con anterioridad, es decir, el 50 % de los gastos de notaría, gestoría y tasación y el 100% de los gastos registrales.

PRESCRIPCIÓN

Este es el tema menos pacífico relativo a los gastos. Existen varias posiciones doctrinales al respecto del dies a quo y del plazo para reclamar.

  • La nulidad es radical, ni prescribe ni caduca.
  • La prescripción es de 15 años desde que se realizó el pago de la partidas solicitadas.
  • La prescripción es de 15 años a contar desde la declaración de nulidad de la cláusula.

No se trata de entrar a discutir cual es la más o menos correcta, sino conocer cuál es el criterio que está siguiendo el juzgado competente para saber si puede prosperar o no la demanda.

En todo caso, tenemos que tener en cuenta que la reforma legal realizada para la prescripción contractual modifica el plazo de 15 años a 5, con una vacatio legis hasta el 7 de octubre de 2.020.

Como podéis ver, hay muchos detalles que tenemos que valorar a la hora de presentar una demanda de nulidad de condición general de la contratación de gastos hipotecarios, pero sobre todo, tenemos que estar al corriente de la jurisprudencia, ya que son materias relativamente nuevas y que, al no gozar de una regulación asentada, están siendo desarrolladas por la jurisprudencia nacional y comunitaria.

One Reply to “Aspectos a tener en cuenta al reclamar cláusulas de gastos hipotecarios”

  1. Muy buen post como siempre en este blog!

    Añadiría otro tema a tener en cuenta y sería el caso que se reclamara la totalidad de los gastos, impuesto, comisión de apertura (ya que la jurisprudencia no era pacífica).
    En estos casos lo ideal es conocer la decisión del juzgado dónde se haya dirigido la demanda sobre estimado parcial o sustancial y, en consecuencia, sobre costas si o costas no… Y en caso negativo quizás sea mejor opción intentar un acuerdo con la entidad de con base en las SSTS 44/46/47/48 y 49 de 2019 ya que alargar el procedimiento ( por ejemplo aquí en Málaga se podría ir a 2021…) para conseguir lo mismo que vía acuerdo pues no beneficia mucho a nuestro cliente!

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