¿Qué es un fondo buitre?¿Cuándo y cómo surgieron en nuestro país?

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Publicado por Juan Miguel Rueda Fernández.

También conocidos como “fondos distressed o holdouts”, los conocidos como fondos buitre son fondos de capital riesgo y de inversión libre que compran activos a bajo precio para sacarles rentabilidad. El desembarco de estos fondos en nuestro país se produjo entre los años 2012 y 2013, en plena resaca que dejó el crédito fácil y la puesta del ladrillo desmedido que se vivió en nuestro país. Realmente se ha utilizado su nombre como una artimaña política en aras a conseguir rédito político en medio de una auténtica catástrofe económica y social.

Todo empezó con los famosos préstamos promotor, que fueron, junto a los préstamos hipotecarios, el crédito estrella de la banca durante los años del boom económico acaecido en este país durante la década de los 90 y el 2000.

El préstamo promotor es una financiación dirigida a los promotores inmobiliarios y a quienes adquieran las propiedades terminadas incluidas en sus promociones, siempre que se subroguen en el préstamo que fue concedido al promotor. Este tipo de financiación se puede instrumentar bajo un préstamo o crédito con garantía hipotecaria y habitualmente bajo el régimen de disposiciones sucesivas en la fase de construcción, referidos a la entrega de las correspondientes certificaciones de obra. 

Este era el escenario antes de que explotase la burbuja. Con anterioridad a la crisis financiera, los requisitos para la concesión de prestamos a la promoción eran muy flexibles y casi no se exigían requisitos previos. Bastaba con tener un proyecto económicamente viable, ya que la viabilidad comercial se daba por supuesto, dado que se vendía todo lo que se ponía en circulación.

En estos años mucha gente compró de forma desmedida y sin miramientos, firmando hipotecas que en condiciones normales nunca iban a poder afrontarse y asumiendo la propiedad no solo de una finca, sino de hasta dos y tres. 

Dibujado el desastre, esta era la crónica de una muerte anunciada. Estalló la crisis, estallaron los balances de los bancos, estallaron las economías domésticas y empezó el desastre. Por las múltiples advertencias del Banco Central Europeo (BCE) y unas pocas menos por parte de nuestro supervisor -el Banco de España (BE)-, los bancos corrieron a empezar a quitarse lastre de sus balances con estos activos tóxicos y todo lo que oliese a ladrillo, ya que muchas personas que compraron sobre viviendas sobreevaluadas, no podían hacer frente al pago de la hipoteca y empezaron a sufrir las verdaderas consecuencias de lo que estaba por venir: el procedimiento de ejecución hipotecaria y las daciones en pago. 

La única forma de quitar el referido lastre era a través de sociedades o grandes fondos que viniesen a nuestro país a invertir, escenario que se convirtió en un baile de gigantes. Aquí fue cuando entraron en juego fondos de inversión como Blackstone, Cerberus, Apollo y HIG Capital, entre otros. Estos fondos de inversión no solo son meros compradores de activos, si no que buscan un comprador-socio que además gestione la cartera de inmuebles. Y es aquí lo interesante del tema y la denuncia por lo denostada que está dicha figura como vehículo de inversión y recuperación, no haciendo honor a su nombre ostentar el apelativo del carroñero.

Siguiendo la línea de lo expresado en el párrafo anterior, esta no era una operación de comprar activos y después venderlos. Estos activos había que adecuarlos y gestionarlos para venderlos posteriormente o alquilarlos a particulares y profesionales. Todo esto se instrumentó a partir de los conocidos “servicers inmobiliarios”, sociedades que nacieron de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca y que se dedican a gestionar tanto sus carteras como las hipotecas de los bancos, actualmente controladas por los fondos. Su condición como gestores hacen que se encarguen de todo el proceso hasta la comercialización del inmueble. 

Por tanto, hemos podido comprobar la cantidad de profesionales que hay detrás de estos fondos y sus instrumentos (los servicers inmobiliarios). Se ha podido comprobar también la necesidad de la irrupción de estos fondos en nuestra economía y los balances de los bancos. Y también se ha podido comprobar que la mentira, aunque se cuente 100 veces, no deja de ser mentira, puesto que su naturaleza es inalterable y no cambiará bajo los ojos de quien lo mire. 

“Miente, miente, miente que algo quedará, que cuanto más grande sea una mentira, más gente se lo creerá”

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