Todo sobre el procedimiento de desahucio express por impago de renta de alquiler del inquilino

Publicado por Eduardo Fernández-Fígares.

El proceso de desahucio es uno de los “clásicos” en los juzgados, ya que se produce con muchísima frecuencia. De hecho, cuando vemos en la puerta de los juzgados los juicios que hay para el día, lo normal es que el 15% o 20% (o más) sean juicios de desahucio.

En materia de arrendamientos hay dos tipos de desahucios que son más rápidos que el resto, por ser de tipo verbal. Me refiero al desahucio por impago de renta (o también llamado desahucio por falta de pago), y al desahucio por expiración de plazo.

El resto de desahucios arrendaticios son de tipo ordinario y, por ende, suelen tener una duración bastante mayor.

Conceptualmente, el desahucio es el tipo de juicio al que tiene que acudir un arrendador a quien no le pagan la renta para solicitar al Estado auxilio judicial para recuperar su vivienda o local.

El poder para pleitos

Toda demanda de desahucio ha de interponerse con abogado y procurador. Y el procurador debe estar convenientemente apoderado.

Ahora que tenemos buenos medios tecnológicos, mi recomendación es aprovecharlos y que el demandante haga el poder a favor del procurador de forma telemática. De esta forma podremos aportar el poder justo en el momento de presentar la demanda, y con esta acción se podrán ganar fácilmente 15-20 días.

La demanda de desahucio

La demanda de desahucio es el documento inicial.

Debe ir acompañada del contrato de arrendamiento (en caso de que el contrato de arrendamiento fuera por escrito), así como cualquier prueba que queramos aportar.

No obstante, en la mayoría de los casos basta con aportar copia del contrato de arrendamiento y no es necesario aportar ni escritura de propiedad ni extractos bancarios, pues el arrendador no tiene que probar que no ha cobrado, sino que es el inquilino quien tiene que probar que ha pagado. Por tanto, basta con presentar el contrato de arrendamiento y reclamar las mensualidades impagadas.

Tal y como he dicho anteriormente, junto con la demanda es conveniente acompañar el poder para pleitos mediante el que se apodera al procurador.

El decreto de admisión a trámite

El decreto de admisión es el documento que emite el juzgado.

No hay plazo para que lo emita, pero suele tardar entre 30 y 50 días, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado.

En el decreto de admisión constarán las fechas del juicio y del desahucio (lanzamiento).

La notificación de la demanda

Una vez que el juzgado ha emitido el decreto de admisión, hay que notificárselo al inquilino.

La notificación debe hacerse en la vivienda arrendada (o en el local arrendador en caso de que estemos hablando de un desahucio de local).

La notificación del decreto de admisión y de la demanda es el trámite que más tiempo consume de todos los que tiene que realizar el juzgado, y ello debido a que los servicios de notificaciones de los juzgados suelen estar bastante colapsados.

Ello supone un enorme perjuicio para los arrendadores, pues el proceso se retrasa bastante por este motivo.

Para evitar dicho perjuicio, lo que yo suelo hacer en los procesos de desahucio que gestiono es que sea el procurador del demandante el que realice la notificación. Por esta gestión el demandante tendrá que pagar un poco más, pero seguramente el proceso va a durar un par de meses menos gracias solo a este gesto.

Una vez que se logra notificar la demanda al inquilino, éste dispone de un plazo de 10 días para, si quiere, oponerse a la demanda.

En el caso de que no se hubiera logrado notificar la demanda al inquilino en la vivienda arrendada, entonces el juzgado realiza una averiguación domiciliaria. Es decir, el juzgado busca los domicilios que haya asociados al DNI del inquilino. Si aparece algún domicilio se intenta hacer en ese domicilio la notificación, y si no aparece ningún domicilio entonces se cuelga la demanda en el tablón de anuncios del juzgado y a partir de ese día permanece durante 10 días hábiles en el tablón, pudiendo oponerse a la demanda el inquilino en ese plazo (lo que ocurre es que casi nunca se opone el inquilino cuando se ha colgado la demanda en el tablón de anuncios, porque no es habitual que los inquilinos vayan al juzgado a ver si hay algo allí).

La actuación del arrendatario ante la demanda

Por tanto, si el inquilino se opone a la demanda habrá juicio, y si no se opone a la demanda no habrá juicio.

Si hay juicio (porque el inquilino se ha opuesto a la demanda) habrá que esperar unos días o semanas hasta que se dicte sentencia.

La sentencia suele ser favorable en la inmensa mayoría de los casos y suele condenar al inquilino a ser desahuciado, a pagar las rentas (hasta el día del desahucio) y a pagar las costas (lo que se ha gastado el demandante en abogado y procurador).

En caso de que no haya juicio (porque el inquilino no se ha opuesto a la demanda) entonces el juzgado emite un decreto (y no una sentencia) que se denomina decreto de archivo. Ese decreto da la razón íntegramente al demandante sin tener que pasar por un juicio. Por tanto, se condenará al inquilino a ser desahuciado, a pagar la deuda y a pagar las costas.

Aproximadamente en un 75% de los casos el inquilino no se opone a la demanda (por lo que solo hay juicio en un 25% de los casos).

El juicio

El juicio suele ser bastante rápido.

De hecho, es frecuente que apenas llegue a los tres minutos de duración (y a veces bastante menos).

Normalmente el abogado del demandante se ratifica en su escrito de demanda y el abogado contrario se ratifica en su escrito de oposición.

Si hay nuevas pruebas que aportar se aportarán en ese momento, pero no suele ser lo normal. Por eso es un juicio tan rápido.

Sentencia

Tras el juicio hay que esperar a que el juez dicte sentencia, que tal y como he mencionado y si todo ha ido bien condenará al inquilino a ser desahuciado, a pagar las rentas adeudadas hasta el día del desahucio y a pagar las costas (lo que el demandante se ha gastado en abogado y procurador).

Tal y como he comentado, en caso de que no haya habido juicio no habrá sentencia, sino decreto de archivo, pero esto es una cuestión teórica más que práctica, es decir, no tiene demasiadas consecuencias en la práctica.

El lanzamiento

El lanzamiento (lo que comúnmente se conoce como desahucio) es el acto mediante el que se ejecuta lo acordado por el juez, es decir, se ejecuta la orden del juez de desalojar al inquilino y entregar la posesión de la vivienda o local al arrendador.

A ese acto acuden miembros del juzgado, el procurador del demandante, el propio demandante (si lo desea, pues al acudir el procurador no es necesario que acuda el demandante), y un cerrajero.

Si fuera necesario podrían intervenir la policía, servicios sociales, la perrera municipal (en caso de que haya animales en el inmueble), y cualquier otro servicio/organismo que fuera necesario.

El cerrajero se encarga de abrir la cerradura en caso de que no se pueda abrir de otro modo, así como de cambiar el bombín, entregando las nuevas llaves el demandante o a su procurador.

A lo largo del acto del lanzamiento el personal del juzgado cumplimenta un documento, que se denomina “acta de lanzamiento”, en el que se deja constancia de todo lo que haya sucedido, estado del inmueble, etc.

El cobro de la deuda

Una vez que la sentencia o decreto de archivo es firme, el demandante puede ejecutar la deuda en caso de que el inquilino no la haya pagado.

Es decir, la sentencia o decreto de archivo condenan al inquilino a pagar las rentas y las costas, tal y como he mencionado anteriormente. Pues bien, si el inquilino no paga dichas cantidades voluntariamente en el plazo de 20 días hábiles, podrá el demandante ejecutar la deuda, es decir, pedir al juzgado que embargue bienes, saldos y nóminas del inquilino para tratar de cobrar dicha deuda.

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