Sobreseimientos por la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de las ejecuciones hipotecarias, ¿y ahora qué? (I)

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Publicado por Mª del Rosario Serrano Pavón.

La STS de 11 de septiembre de 2019 y la STJUE de 29 de abril de 2019 han abierto la senda para los sobreseimientos de las ejecuciones hipotecarias que no cumplían con los requisitos establecidos por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. 

A raíz de la STS de 11 de septiembre de 2019 y de la STJUE de 29 de abril de 2019 estamos asistiendo a un aluvión de sobreseimientos de ejecuciones hipotecarias iniciadas con anterioridad a la promulgación de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) que, en su art. 24, establecía la siguiente premisa en cuanto a las cláusulas de vencimiento anticipado:

1.En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”.

Requisitos para iniciar ejecuciones hipotecarias por mora del consumidor

De forma resumida, dicho artículo establece tres requisitos para que se puedan iniciar las ejecuciones hipotecarias cuando se incurre en mora del consumidor: 

  • Si se encuentra en la primera mitad de pago del préstamo, las cuotas impagadas no pueden ser menos de 12 o que equivalgan a menos del 3% del total del capital prestado.
  • Si se encuentra en la segunda mitad de pago del préstamo, las cuotas impagadas no pueden ser menos de 15 o que equivalgan a menos del 7% del total del capital prestado.
  • A parte de ello, debe haberse requerido fehacientemente (suele hacerse por burofax) del pago en el plazo de un mes. 

Además, el apartado 2 resulta muy interesante, ya que este resulta ser un derecho irrenunciable para los consumidores, pertrechándose así el legislador para que las entidades bancarias no inicien con sus clientes una campaña de “acuerdos amistosos” para la renuncia de estos derechos, tal y como ocurrió con otro tipo de cláusulas abusivas anteriormente.

¿Qué determinan las sentencias mencionadas?

Las sentencias anteriormente citadas establecen que, al no cumplirse con los requisitos establecidos por esta norma, ser materia de consumidor y, por lo tanto, irrenunciable y tampoco modulable, la única solución viable a esta situación es el sobreseimiento de todas las ejecuciones hipotecarias que no cumplieran con los requisitos anteriormente expuestos.

¿Y qué sucederá ahora con todas estas hipotecas impagadas?

A priori esto puede suponer un respiro para los consumidores, sin embargo, parece reinar cierta incertidumbre sobre lo que sucederá a partir de ahora.

Se podría pensar que esto supone un alivio para aquellos consumidores que estaban viendo como, irremediablemente, sus viviendas quedaban en manos de las entidades bancarias, pero esto simplemente es un parche cortoplacista que difícilmente puede resolver sus problemas de solvencia y, por lo tanto, sus impagos para con las entidades bancarias.

¿Qué ocurrirá a partir de ahora?

A partir de aquí, podríamos encontrar tres posibilidades principales

  • La práctica totalidad de las ejecuciones hipotecarias que se están sobreseyendo en estos momentos se habían declarado vencidas con el impago de solo tres cuotas. Por lo tanto, en este momento, se debe levantar la suspensión del cómputo de dichos impagos y el banco debe esperar a que se cumplan los requisitos impuestos por el art. 24 LCCI para volver a interponer dichos procedimientos de ejecución hipotecaria.
  • Aun así, también cabe otra interpretación al respecto (menos viable bajo mi humilde punto de vista) y es la de que, habiendo pasado bastante tiempo desde que se inició la ejecución hipotecaria en cuestión y, en la mayoría de las ocasiones más de un año, puede suceder que los bancos se aventuren a declarar el préstamo nuevamente vencido por no haber pagado ninguna de las cuotas. Esta opción parece inverosímil porque se alejaría sustancialmente del espíritu de la norma, que en su preámbulo establece que una de las finalidades es la del justo equilibrio entre las partes que conforman la relación crediticia.
  • Otra de las vías que se nos ocurren a la hora de atacar estos préstamos hipotecarios de difícil cobro es la de que las entidades dejaran de recurrir a la vía ejecutiva para atajar la vía declarativa. Es decir, dejar de lado las ejecuciones hipotecarias a que nos tienen acostumbrados para iniciar procedimientos declarativos de deuda, que no estamos seguros tampoco de que favorezcan demasiado a los consumidores

Aun así, no podemos descartar otro tipo de soluciones a estos problemas, tales como la novación de las condiciones de los préstamos hipotecarios, pero esto daría para otro nuevo post, que próximamente tendremos el placer de publicar. 

Conclusión

La vía que parece más lógica es la primera de las expuestas. Sin embargo, no queda claro que vaya a ser ésta la escogida por las entidades bancarias por ser la más contraria, a simple vista, a sus intereses porque conlleva tener que esperar hasta un año para reiniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria, pero sí que sería la que más se ajustaría al espíritu de las normas de protección a los consumidores. 

Estamos expectantes ya que, como suele decirse, la banca nunca pierde. Veremos qué sucede a partir de ahora.

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