Arrendamientos para uso distinto de vivienda en tiempos de coronavirus

En estas últimas semanas, como es bien es sabido y sufrido por todos, gran parte de los establecimientos sometidos a un contrato de arrendamiento se han visto afectados desgraciadamente por el cierre obligatorio decretado a la luz del Real Decreto 463/2020, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

No es noticia que el colectivo de PYMES y autónomos, mediante diferentes vías, han reclamado medidas contundentes por parte del Gobierno de España para combatir de alguna manera las dificultades encontradas respecto al pago de la renta en los contratos de arrendamiento de locales de negocio en los que desarrollan su actividad principal.

Dichas reclamaciones, tienen su origen en que una gran multitud de arrendatarios se están viendo afectados ante la imposibilidad de generar ingresos, lo que trae como consecuencia mucho más que dificultades a la hora de abonar el pago de la renta contractual.

Ante esta situación, el Gobierno de España ya publicó hace unos días el Real-Decreto 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante, “RD 2015/2020”). Dicho Real Decreto, expresa en su exposición de motivos bajo el título “Medidas para reducir los costes operativos de PYMES y autónomos” la siguiente afirmación:

 “Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula <<rebus sic stantibus>>, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”.

En este caso, lo que se pretende es establecer bajo el criterio del Gobierno una regulación ad hoc ante la falta de previsión de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, ya que no responden de manera directa a la casuística actual. Por ello, se ha pretendido con el ya citado RD 15/2020 establecer como norma el criterio jurisprudencial, cuyo fin es, por decirlo de forma sencilla, “modificar los términos contractuales de manera que se pueda llegar a equilibrar la posición contractual tanto del arrendatario como del arrendador“.

Es decir, lo que se busca esencialmente es, entre otras cuestiones, que el arrendador pueda seguir percibiendo la renta arrendaticia y que el arrendatario pueda adaptar su capacidad económica y seguir cumpliendo con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, a pesar de no poder ejercer su actividad económica en el local arrendado. 

No obstante lo anterior, el RD 15/2020 contempla como hemos comentado, una serie de medidas en línea con lo mencionado en el párrafo anterior, buscando que las partes puedan llevar a cabo un acuerdo para la modulación del pago los arrendamientos; estas medidas consisten básicamente en una moratoria del pago para aquellos arrendatarios que, conforme a lo que ya se ha indicado, estén imposibilitados de ejercer su actividad a causa del cierre obligatorio.

¿Quiénes pueden solicitar la moratoria? 

  • Según el artículo 1 del RD 15/2020 será la persona física o jurídica arrendataria de un contrato para uso distinto de vivienda la que podrá solicitarla de la arrendadora, siempre que esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (esto es, a ojos del presente Real Decreto, aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos).
  • La moratoria deberá ser aceptada por la arrendadora siempre y cuando no se haya alcanzado ya un acuerdo entre las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad contractual.

¿Qué plazo tengo para solicitar la moratoria?

  • El plazo para hacer efectiva esta medida será de un mes desde la entrada en vigor del RD 15/2020.

¿Qué requisitos son necesarios para poder adoptar la moratoria?

El RD 15/2020 establece los siguientes requisitos:

Por un lado, en el caso de un contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

  • Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Por otro lado, en el caso de una actividad desarrollada en el inmueble por una PYME:

  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Así pues, como conclusión cabría establecer el debate de si esta medida ha llegado a tiempo, tras la falta de certidumbre que ha asolado últimamente la carencia de previsión normativa en relación con los arrendamientos para uso distinto de vivienda, y si efectivamente cumple con las expectativas de aquellos autónomos y PYMES que han sido afectados

Esperemos que estas medidas puedan llegar a paliar los efectos de esta crisis que estamos viviendo, dado que todos sabemos que el tejido productivo de este país está sostenido en gran parte por los autónomos y PYMES, uno de los sectores más castigados por la crisis que desgraciadamente vivimos.

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