Desahucio en locales comerciales

Publicado por Eduardo Fernández-Fígares.

Introducción

Los procesos de desahucio en locales comerciales, locales de negocio, despachos, etc., son iguales que los procesos de desahucio de viviendas.

Es el tipo de proceso judicial al que tiene que acudir el arrendador o propietario cuando su arrendatario (inquilino) no le paga la renta.

Pese a que los juicios tardan más de lo que nos gustaría a todos, el juicio de desahucio por impago (es de tipo verbal) es uno de los procesos judiciales más breves en materia de arrendamientos (junto con el desahucio por finalización del contrato de alquiler), dado que el resto de juicios de arrendamientos son de “tipo ordinario” y tardan bastante más.

Apoderar al procurador

En las demandas de desahucio por impago de locales comerciales es necesaria la participación de abogado y de procurador.

No es necesario apoderar al abogado, pero sí al procurador.

Lo ideal para no alargar el proceso es presentar el poder al presentar la demanda. Ello podemos conseguirlo haciendo el poder en una notaría (no es gratuito) o bien haciendo el poder a través de internet (es gratuito), desde la web del gobierno de apoderamientos electrónicos.

Una vez realizado el poder, el procurador se convierte en el representante del cliente ante los tribunales, por lo que será el procurador quien reciba y envíe al juzgado todas las notificaciones del proceso.

El procurador tendrá que tener comunicación constante con el abogado, que es quien ostenta la defensa jurídica del arrendador/cliente.

Por tanto, el abogado es quien decide cómo hay que elaborar los escritos, y el procurador es quien los presenta en el juzgado en representación del cliente.

La demanda de desahucio

La demanda es el documento que inicia el proceso.

La confecciona el abogado y ha de llevar la firma de abogado y procurador.

Junto con la demanda ha de presentarse el contrato de arrendamiento del local así como cualquier otro documento que sea necesario, como por ejemplo algún burofax si es que es relevante al caso. Y por supuesto también interesa presentar el poder que se ha realizado a favor del procurador.

Normalmente no hace falta presentar escritura de propiedad ni movimientos bancarios que justifiquen el impago, pues es el inquilino/arrendatario quien debe probar el pago (que no podrá probar porque no se ha producido el pago).

En las demandas de desahucio por impago se piden normalmente tres cosas:

  • Que se condene al inquilino (arrendatario) a ser desahuciado.
  • Que se le condene a pagar la deuda existente hasta el día del desahucio.
  • Que se le condene a pagar las costas del proceso (lo que el demandante se ha gastado en abogado y procurador).

El decreto de admisión a trámite

Una vez que el procurador presenta la demanda de desahucio, transcurren aproximadamente unos 30 días hasta que el juzgado admite a trámite la demanda.

Dicha admisión a trámite la realiza el juzgado mediante el llamado decreto de admisión.

En el decreto de admisión aparece michísima información, pero los datos más relevantes son:

  • Se informa a las partes de la fecha para el juicio y para el lanzamiento (desahucio).
  • Se informa a las partes de sus derechos y obligaciones.
  • Se comunica al demandado (arrendatario/inquilino) que puede pedir justicia gratuita.

El trámite de la notificación de la demanda

Cuando el juzgado emite el decreto de admisión, se lo tiene que hacer llegar a las dos partes, es decir, al demandante (arrendador) y al demandado (arrendatario).

Al arrendador se lo hace llegar por internet, a través del procurador.

Y al demandado se lo hace llegar por correo, normalmente al local arrendado.

Bajo mi punto de vista el trámite de la notificación es el trámite clave del proceso, es decir, el trámite que hace que el proceso se pueda alargar mucho o que se pueda abreviar bastante.

Evidentemente es fundamental acelerar el proceso lo máximo posible, por lo que se hace fundamental que la notificación del decreto de admisión al inquilino lo realice el procurador en lugar de hacerlo el servicio de correos del juzgado.

Y ello por una razón muy sencilla: el servicio de correos del juzgado suele estar colapsado, pues lamentablemente la administración de justicia no cuenta con muchos recursos. Y sin embargo el procurador lo hará más rápido, ya que es el propio procurador del cliente quien realiza la notificación.

Al menos así es como yo lo hago en casi todos mis procesos de desahucio.

Cuando por algún motivo no se puede notificar la demanda al demandado, el juzgado realiza una averiguación domiciliaria, es decir, realiza una consulta en las bases de datos de la policía, tráfico y seguridad social para ver si aparecen otros domicilios asociados al DNI del demandado.

Si aparecen nuevos domicilios se intenta notificar en ellos, y si no aparece ninguno se cuelga la demanda en el tablón de anuncios del juzgado y de ese modo se tiene por realizado el trámite de la notificación.

Qué puede hacer el arrendatario

Una vez que el demandado recibe la demanda de desahucio tiene un plazo de 10 días (hábiles) para oponerse a la demanda.

Si no se opone no habrá juicio, y el juez dará la razón directamente al arrendador, ordenando el desahucio y condenando al inquilino al pago de la deuda correspondiente (y de las costas del proceso).

En caso de que el inquilino quiera oponerse a la demanda, tendrá que hacerlo forzosamente con abogado y procurador (que podrán ser de oficio si lo solicitan y se cumplen los requisitos económicos para ello).

Por tanto, si el inquilino se opone a la demanda tendrá que celebrarse juicio (también llamado vista).

El juicio

Los juicios de desahucio por impago (tanto de viviendas como de locales) suelen ser muy rápidos.

En la mayoría de los casos no superan los tres o cinco minutos de duración (incluso he tenido varios en los que no se ha llegado al minuto de duración).

La mecánica procesal del juicio es bastante sencilla.

Primero el juez da la palabra al abogado del demandante (arrendador), siendo lo normal que el abogado confirme lo que puso en la demanda.

Después se da la palabra al abogado del demandado (arrendatario), quien normalmente también tendrá que confirmar lo que puso en su escrito de oposición a la demanda (entre otras cosas porque no puede aportar datos nuevos).

Y tras oír a las dos partes comienza el periodo de prueba, que en este tipo de juicios es muy sencillo: el demandante dice que se tengan por aportados los documentos que se aportaron en la demanda (contrato de arrendamiento) y el demandante tiene que aportar los recibos de haber pagado la renta que se le reclama. Pero dado que normalmente esa renta no se ha pagado, no podrá aportarlos.

Y así finaliza el juicio y queda vista para sentencia.

La sentencia

Si todo ha ido bien para los intereses del demandante, la sentencia del juez tiene que dar respuesta a lo que se había pedido en la demanda, es decir, debe ordenarse el desahucio, debe condenarse al arrendatario a pagar la deuda (hasta el día del desahucio), y debe condenarse al arrendatario a pagar las costas del proceso (lo que se ha gastado el arrendador en contratar abogado y procurador).

La sentencia suele tardar una media de 30 días desde la celebración del juicio.

Tal y como antes comenté, en caso de que el inquilino no se hubiera opuesto a la demanda no habrá juicio y se pondrá fin al proceso pero mediante decreto de archivo y no mediante sentencia. Son dos documentos distintos pero a efectos prácticos pueden considerarse iguales.

El lanzamiento o desahucio

En otro tipo de procesos una vez que hay sentencia hay que poner una nueva demanda, que se llama demanda ejecutiva. Y sirve para ejecutar lo que ha ordenado el juez en la sentencia o decreto de archivo.

Sin embargo, en los procesos de desahucio la ley da la posibilidad de que en la demanda el abogado del demandante pida que no se tenga que poner nueva demanda (porque retrasaría bastante el proceso), sino que se ejecute el desahucio directamente.

Y evidentemente, para ganar tiempo, así es como yo lo hago.

El lanzamiento o desahucio es el acto mediante el que se ejecuta lo que ha dictado el juez en la sentencia. Habrá que realizar el lanzamiento siempre que el arrendatario no haya devuelto las llaves antes de la fecha señalada para el desahucio (e incluso aunque devuelva antes las llaves se puede pedir que se realice el desahucio).

Al lanzamiento acudirán el procurador, el arrendador (si así lo desea, aunque no es necesario), un cerrajero, y normalmente dos miembros del juzgado.

También podrán acudir la policía, los servicios sociales, la perrera municipal, etc., en caso de que sea necesario.

Mientras transcurre el acto el personal del juzgado va cumplimentando un documento, que es el acta del lanzamiento.

En dicha acta constará todo lo acontecido, el estado general del local, y también se hará constar que en dicho acto se le hace entrega de la posesión del local al demandante.

Y de ese modo termina el proceso, recuperando así el demandante el local.

¿Se cobra la deuda?

Recordemos que la sentencia o decreto de archivo no solo suele condenar al demandado a ser desahuciado, sino también al pago de la deuda generada hasta el día del desahucio.

Si el demandado no paga dicha deuda, el demandante puede interponer demanda ejecutiva, es decir, una nueva demanda para embargar bienes del demandado para cobrarse la deuda.

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